Selge bolig selv: En komplett guide

Skal du selge boligen og ønsker å gjøre jobben uten megler, slik 2 % av alle boligselgere gjør? I så fall kan du beholde en større andel av salgssummen. Men før du velger å selge bolig selv, er det lurt å vite hva du gjør og hvordan du går frem.

I denne guiden forklarer vi hvordan du lykkes med boligsalg på egen hånd. Vi ser også nærmere på fordeler og ulemper, og deler noen nyttige tips!

Først og fremst: Er det lov å selge boligen selv (uten megler)?

Ja, det er fullt lovlig å ta hånd om boligsalgsprosessen selv – helt uten å måtte involvere en eiendomsmegler. Samtidig er det viktig å huske på at du da tar på deg et forholdsvis stort ansvar med tanke på den juridiske biten.

«Som selger har du et juridisk ansvar ved boligsalg enten du selger selv eller bruker eiendomsmegler.»

Med en eiendomsmegler vil du enklere kunne forsikre deg om at du har alt på det rene, siden hen sørger for at prosessen utføres som den skal. Mange vil derfor føle seg noen hakk tryggere om de selger boligen med megler som mellomledd – selv om dette på ingen måte er påkrevd.

Fordeler og ulemper ved å selge bolig selv

Du vet kanskje allerede at det finnes gode grunner til å selge bolig selv, særlig med tanke på det økonomiske! Samtidig finnes det enkelte grunner til at det å selge selv ikke nødvendigvis passer like bra for alle.

Her er de viktigste punktene:

Fordeler

• Du kan potensielt spare mye penger blant annet ved å slippe kostnader som …
  • Meglerhonorar (utgjør vanligvis 1–4 % av salgssummen)
  • Kostnader til fotografering, styling, markedsføring og visninger
• Du får større kontroll over salgsprosessen

Ulemper

• Har du ikke erfaring med visninger, boligstyling, fotografering og markedsføring, kan det være utfordrende å ta hånd om oppgaver som dette selv
• Noen kjøpere kan bli skeptiske når det ikke er en profesjonell mellompart involvert i salgsprosessen
• Du kan risikere å få spørsmål som er vanskelige å svare på av potensielle kjøpere, blant annet når du avholder visning
• Du må håndtere papirarbeid og juridiske oppgaver selv, med mindre du hyrer inn en advokat eller megler til å ta hånd om akkurat denne delen
• Prosessen kan være tidkrevende
• Du sparer ikke nødvendigvis penger, da salgsprisen potensielt kan bli lavere grunnet mangelfull markedsføring eller andre faktorer

Hvor mye kan man spare på å selge bolig selv?

Ifølge Forbrukerrådet er det ikke uvanlig å oppnå en besparelse på 80 000 kroner eller noen ganger mer, om du selger boligen selv.

Samtidig er det viktig å huske på at dette forutsetter at du vet hva du gjør. Hvis ikke, kan du fort gjøre noe feil eller ende opp med lavere salgspris, noe som gjør at vinningen går opp i spinningen.

Den juridiske risikoen ved å selge bolig på egen hånd

Du som boligselger har et ansvar, og dette presiseres blant annet i avhendingsloven – som gjør seg gjeldende ved salg av bruktboliger. I loven er alle bestemmelsene ryddig inndelt i kapitler.

Så, hva bør du tenke over?

Plikt til å informere om boligens tilstand

Synes du det er fristende å unngå å informere potensielle kjøpere om kjente feil/mangler ved boligen? Gjør du det, kan du nok potensielt oppnå en høyere salgssum. Men ifølge avhendingslovens tredje kapittel, er ikke dette lovlig.

Du har informasjonsplikt, og boligen skal selges i henhold til avtalen. Du kan ikke lenger «selge boligen som den er».

«Informasjon om boligen skal komme tydelig frem i både salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema og annonsetekst!»

Juridiske tvister kan ha store konsekvenser

Du kan bli holdt ansvarlig for enhver kjente feil eller mangel ved boligen som ikke var tilstrekkelig opplyst om på forhånd. Derfor er det uhyre viktig at du sørger for å gi så god, grundig og dekkende informasjon om eiendommen som overhodet mulig.

Det kan for eksempel være snakk om vannlekkasjer, fuktskader eller skadedyr. Skulle du unngå å informere om manglene, kan du bli erstatningspliktig eller risikere at kjøper hever kjøpet. Dette kan igjen ha stor innvirkning på din privatøkonomi.

Hvordan selge bolig selv – steg for steg?

Før du i det hele tatt bestemmer deg for å selge en bolig selv, er det lurt å sette seg inn i hvordan dette gjøres fra start til slutt. På den måten kan du få et inntrykk av om dette er noe for deg, og om du i det hele tatt er rustet til å håndtere en salgsprosess.

Nedenfor forklarer vi deg på en enkel og oversiktlig måte hvordan du selger eiendommen din selv.

1. Sett deg inn i boligmarkedet

Det kanskje første du bør gjøre i forkant av et boligsalg, er å gjøre deg kjent med boligmarkedet. Mange synes for eksempel det er best å legge boligen ut for salg om våren eller sommeren, da det gjerne er høyere etterspørsel i denne perioden.

I tillegg kan det være lurt å sette seg inn i hva tilsvarende boliger i samme område har blitt solgt for den siste tiden. Dette kan muligens gi deg en pekepinn på hva du kan få for boligen om du selger den nå!

2. Innhent nødvendig dokumentasjon om eiendommen

Når du har studert boligmarkedet litt nærmere, er det tid for å innhente en del nødvendig dokumentasjon. Forbrukerrådet har laget en nyttig sjekkliste over oppgaver du må gjøre når du selger boligen selv, og her kan man lese mer om dokumentasjonen som trengs.

Dette er de viktigste punktene:

• Hent grunnbokutskriften fra Statens Kartverk: I utskriften vil det være oversikt over alt som er tinglyst på eiendommen. Husk å få frem ikke-tinglyste servitutter som veirett og eventuell forkjøpsrett.
• Skaff kommunale opplysninger om eiendommen: Dette inkluderer både reguleringsplaner, ligningsverdi, målebrev, godkjente utleieforhold, ferdigattester, midlertidige brukstillatelser, info om kommunale avgifter og offentlige pålegg.
• Få teknisk tilstandsrapport fra takstmann: En takstmann hjelper deg med å lage en tilstandsrapport om boligens tekniske tilstand, inkludert eventuelle feil og mangler. En grundig rapport bidrar til at du oppfyller dokumentasjonskravene i avhendingsloven.

3. Finn ut av boligens salgspris

Neste steg handler om å finne ut hvilken prisantydning du skal gi boligen. Her kan det være fristende å sette en så høy pris som mulig, siden du selvfølgelig ønsker å sitte igjen med mest mulig penger. Men gjør du det, kan du også skremme bort potensielle kjøpere!

Samtidig er det normal selgerskikk å ikke sette en altfor lav «lokkepris» som kan tiltrekke mange på visning, i håp om en het budrunde som driver salgsprisen opp.

Det er altså viktig at du finner en god balanse, og forsøker å prise boligen riktig og realistisk fremfor veldig høyt eller lavt. Se gjerne på hva lignende eiendommer i nærområdet har gått for, og ta utgangspunkt i dette (med nødvendige justeringer).

Les også: Hvordan øke boligverdien? Guide til høyere salgspris

4. Fotografering av boligen

Før du lager salgsoppgave og etter hvert boligannonser for markedsføring av boligen, er det viktig å ha gode og informative bilder. Disse bør gi målgruppen et realistisk innsyn i hvordan boligen ser ut, men bør også ha fokus på boligens finesser.

«Har du kanskje fantastisk utsikt og stor hage, mens selve boligen er litt slitt innvendig? Da kan utendørs fasade- og utsiktsbilder fungere godt som forsidebilde i annonser».

Sørg for at boligen din vises fra sin beste side. Rydd, vask og fjern personlige elementer som familiebilder på veggene. Det viktigste er at boligen appellerer til målgruppen din, slik at de kan se for seg å bo der selv.

Boligstyling

Litt boligstyling vil ofte ta annonsebildene til nye høyder, og kan potensielt tiltrekke flere interessenter.  Stylingen kan også gjøre boligen din mer attraktiv for de som kommer på visning.

Tjenesten vil ofte være inkludert i pakken om man benytter en eiendomsmegler. Du kan eventuelt ta på deg stylist-rollen – eller hyre inn stylist – selv.

5. Lag en salgsoppgave

En salgsoppgave er et dokument som vanligvis utarbeides av eiendomsmegler. Men selger du boligen selv, er det vanlig at du må lage salgsoppgaven på egen hånd. Dokumentet bør beskrive eiendommen på en ærlig og oversiktlig måte.

Informasjonen formidles gjennom egne ord og bruk av bilder. Et tips er å kikke på salgsoppgaver som ligger ute på nett, og hente inspirasjon fra hvordan disse er bygget opp.

PS: Skal du selge en bolig i et borettslag, må du passe på å inkludere opplysninger om eierskiftegebyr, forkjøpsrett, fellesgjeld og eventuelle felleskostnader i salgsoppgaven. Spør gjerne styret for detaljert informasjon om dette.

6. Markedsføring av boligen

Har du tenkt over hvem som er målgruppen din (altså aktuelle kjøpere av boligen)? Er det kanskje barnefamilier, enslige, studenter eller eldre? Når du vet dette, er det tid for å lage en markedsføringsstrategi.

Du bør for eksempel tenke over hvor du skal markedsføre boligen. Skal du nå ut til eldre, er det kanskje naturlig å ha annonsen i en papiravis. Er målgruppen derimot yngre, er sosiale medier ofte et supert sted for markedsføring.

Vi anbefaler deg også å lage annonsetekst og inkludere bilder som får frem det beste ved eiendommen din. Annonsen kan lages gjennom Finn.no eller lignende sider hvor boliger legges ut for salg.

Hett tips!

Du kan gjerne hente inspirasjon og tips fra salgsannonsene til lignende boliger som har blitt solgt i samme område. Kanskje det er en av naboboligene som nylig ble solgt?

Annonsen ligger ofte ute en god stund etter eventuelt salg, og kan være nyttig og lærerik å kikke på.

7. Arranger visninger

Lykkes du med markedsføringen av boligen, vil du forhåpentligvis nå ut til målgruppen din slik at folk melder seg på visning. Husk derfor på å få med visningsdato i annonsen, sammen med kontaktinformasjon for avtale av eventuell visning utenom dette.

Det å arrangere visninger er normalt sett noe eiendomsmegler tar hånd om, og innebærer at folk som er interesserte i boligen kommer og ser på den.

Har du mange visninger å arrangere, kan det nok være både tidkrevende og til tider slitsomt om du gjør jobben selv. Men samtidig er det (vanligvis) nødvendig om du skal få solgt boligen din, da de færreste kjøper en eiendom usett!

Tips til deg som skal avholde visning selv

Synes du kanskje det virker litt skummelt å arrangere visningen selv? På én måte er det en fordel at du har visningen fremfor megler, da du gjerne er den som kjenner boligen din best! Og med litt forberedelse kan du sannsynligvis håndtere situasjonen ganske greit.

Vask, rydd og skap en god atmosfære før interessentene dukker opp (for eksempel ved å bake velduftende boller). Sett deg også inn i boligens tilstand og muligheter siden dette gjerne er noe folk har spørsmål om.

Les også: Visning av bolig: Komplett guide med tips

8. Hold budrunder

I etterkant av visningen er det naturlig at du arrangerer en budrunde som starter til et visst klokkeslett. Her kan de som eventuelt er interesserte i å kjøpe boligen din legge inn bud du kan akseptere eller avslå.

Selger du gjennom en eiendomsmegler, vil megleren normalt sett kontrollere at finansieringen er på plass slik at du slipper å bekymre deg for dette. Nå som du selger på egen hånd, vil du kanskje ikke få den samme sikkerheten.

Uansett, når du avholder budrunder er det noen viktige ting du bør være klar over:

• Alle bud bør være skriftlige
• Aksepterer du et bud, regnes dette som en bindende avtale
• Husk å lage en logg over alle bud som inkluderer både budgiver, dato og klokkeslett, beløp og budets akseptfrist

9. Utarbeid kontrakt for å formalisere eventuell kjøpsavtale

Når du og kjøper har blitt enige om kjøpesum, overtagelsesdato og andre faktorer, er det viktig å få det hele formalisert i en kjøpskontrakt. Dette er en skriftlig avtale hvor alle opplysningene kommer frem, svart på hvitt.

Det finnes egne maler på nett som kan tas i bruk, inkludert en versjon som er laget av Forbrukerrådet. Husk at både du som selger og kjøperen skal signere kontakten!

10. Fyll ut skjøte og ta hånd om oppgjør

Selve eiendomsoverføringen skjer formelt sett gjennom tinglysing av eierskifte for eiendommen. Kartverket har et eget skjema for dette som skal fylles ut av selger og kjøper.

Foruten tinglysingen – som sikrer rettsvern for kjøper – innebærer overtakelsen også betalingsoverføring, sletting av eventuelle heftelser på boligen og andre formaliteter.

Mange som skal selge bolig selv velger å hyre inn en eiendomsmegler eller advokat til å håndtere akkurat oppgjøret, slik at alt er på det rene. Det er helt greit å involvere profesjonelle i deler av prosessen man selv er usikker på!

Bruk av boligsalgstjenester som hjelper deg å selge selv

Dersom du vurderer å selge boligen din selv, kan det være greit å vite om muligheten for å få hjelp gjennom prosessen. Enkelte tjenester kan for eksempel bistå deg med å komme i kontakt med en takstmann, fotograf eller jurist.

«Med tjenester som dette kan du altså justere hvor mye av jobben du gjør selv, og få hjelp til de elementene føler deg utrygg på.»

Likevel vil ikke tjenestene nødvendigvis være en fullgod erstatter til det å bruke en eiendomsmegler fra start til slutt. En megler vil som regel ta hånd om hele prosessen for deg, og også kontrollere at det finansielle er på plass når budgiver leverer inn et bud.

Når bør du bruke en eiendomsmegler?

Selv om en har mulighet til å selge boligen selv, er det ikke sikkert at dette er en god løsning for alle med tanke på alt arbeidet en må regne med. Dette gjelder kanskje spesielt den juridiske biten, som mange vil slite med å forstå uten å ha rett kompetanse.

Er du travel og vil slite med å finne tid og rom i hverdagen til å jobbe med boligsalg på egen hånd, er også dette noe som taler imot å selge boligen selv. Du bør nemlig regne med god tid til både annonsering, fotografering, visninger og andre oppgaver.

Men til syvende og sist er det opp til hver enkelt å avgjøre hva de selv ønsker å gjøre. Er du komfortabel med å selge boligen selv, og føler du er villig til å ta på deg det juridiske ansvaret dette innebærer? Da er det ingenting i veien for å gi det et forsøk!

Få hjelp med boligsalg

Majoriteten av de som skal selge en bolig velger å få hjelp gjennom et meglerselskap. På den måten kan man forsikre seg om at prosessen går som den skal fra begynnelse til slutt, og man slipper å bekymre seg for juridiske tvister som følge av slurvefeil.

Eiendomsmegler24 hjelper deg med å finne riktig megler for deg og ditt behov. Gjennom vår portal kan du komme i kontakt med meglere som holder til i ditt nærområde, og deretter velge eiendomsmegleren som passer deg best.

Innhent tilbud fra fem meglere, nå!